Si firmaste una hipoteca con Banco Santander antes de junio de 2019, es posible que puedas reclamar la devolución de parte de los gastos de constitución que asumiste al firmar. A diferencia de lo que muchos consumidores esperan, Santander no devuelve estos importes de forma automática: es el cliente quien debe iniciar el proceso de reclamación. Los tribunales llevan años fallando a favor de los consumidores en estos casos y la jurisprudencia es clara y consolidada.

En Jaque Legal analizamos reclamaciones de gastos hipotecarios a diario y queremos ayudarte a saber si tienes base para reclamar a Santander.

Qué gastos de formalización cobró Banco Santander

Al formalizar un préstamo hipotecario se generan una serie de gastos de hipoteca vinculados a la escrituración e inscripción del préstamo. Hasta 2019, Banco Santander incluía en sus contratos una cláusula de gastos que trasladaba al cliente el pago íntegro de todos estos conceptos.

Los gastos de constitución de la hipoteca Santander incluían habitualmente:

Notaría. Los honorarios del notario por la firma de la escritura del préstamo hipotecario.

Registro de la Propiedad. Los aranceles por la inscripción de la hipoteca en el Registro.

Gestoría. Los honorarios de la gestoría encargada de tramitar toda la documentación.

Tasación del inmueble. El coste del informe de tasación exigido por la entidad para conceder el préstamo.

En muchas hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018, el cliente asumió también el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Tras la modificación legal introducida por el Real Decreto-ley 17/2018, el sujeto pasivo pasó a ser la entidad prestamista.

Si firmaste tu hipoteca con Santander antes de junio de 2019, escríbenos y valoramos tu caso sin compromiso.

Por qué estos gastos son reclamables

El Tribunal Supremo declaró nula este tipo de cláusula en su sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, al considerar que imponer al cliente el pago íntegro de todos los gastos de formalización, sin negociación individual, generaba un desequilibrio injustificado entre las partes.

Posteriormente, el TJUE en su sentencia de 16 de julio de 2020 y el Tribunal Supremo en sus sentencias 44 a 49/2019, de 23 de enero, y en la STS 35/2021, de 27 de enero, delimitaron con precisión qué conceptos son reclamables y en qué proporción.

Un aspecto relevante en el caso de Santander es que la cláusula de gastos puede coexistir en el mismo contrato con otras cláusulas abusivas, como la cláusula suelo. El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Pontevedra, en sentencia de 22 de enero de 2025, declaró la nulidad simultánea de ambas cláusulas en varios préstamos hipotecarios suscritos con Banco Santander, reconociendo el derecho del consumidor a la devolución de las cantidades abonadas por ambos conceptos. Si tu hipoteca incluía también una cláusula suelo, conviene revisarla en su totalidad.

Reparto de gastos tras la nulidad de la cláusula de Santander

Cuando los tribunales declaran nula la cláusula de gastos de una hipoteca Santander, el reparto queda así:

La notaría se mantiene al 50% al considerarse de interés para ambas partes. El resto de conceptos son recuperables en su totalidad por beneficiar exclusivamente a la entidad.

El Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Barcelona condenó a Banco Santander a devolver a un cliente 1.463,13 € en gastos, más intereses legales y más de 2.000 € en costas procesales, lo que supuso una recuperación total de más de 3.500 €. Este tipo de condena en costas es habitual cuando el banco no acepta la reclamación extrajudicial y obliga al consumidor a acudir a juicio.

Si quieres saber qué cantidad podrías recuperar en tu caso, escríbenos y lo analizamos sin compromiso.

El plazo para reclamar los gastos de hipoteca a Santander

El plazo para reclamar es uno de los aspectos que más dudas genera. Conforme a la jurisprudencia del TJUE y del Tribunal Supremo, el inicio del plazo de prescripción no puede fijarse automáticamente por la publicación de una sentencia del Tribunal Supremo ni por la notoriedad pública de la abusividad de la cláusula. Corresponde al banco acreditar que el consumidor conocía efectivamente el carácter abusivo en una fecha anterior; en caso contrario, el plazo no puede considerarse iniciado por ese motivo.

El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Pontevedra, en la sentencia de enero de 2025 mencionada anteriormente, rechazó expresamente la alegación de prescripción planteada por Banco Santander, fijando el inicio del plazo en el momento en que se declara la nulidad de la cláusula concreta, y no antes.

Esto significa que muchas hipotecas antiguas, incluso firmadas hace más de veinte años, pueden seguir siendo objeto de reclamación de gastos hipotecarios a Santander.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de constitución de Santander

¿Puedo reclamar aunque ya haya cancelado la hipoteca? Sí. La cancelación del préstamo no impide presentar una reclamación por los gastos abonados en el momento de la firma.

¿Cuánto dinero puedo recuperar? Depende de los importes pagados y del importe del préstamo. En la mayoría de los casos la cantidad recuperable se sitúa entre 800 € y 1.500 €, aunque cuando el banco es condenado en costas la recuperación total puede ser significativamente superior.

¿Necesito conservar todas las facturas? No es imprescindible. Si no conservas algún justificante, puedes solicitar duplicados al notario, al registro o a la gestoría que tramitó tu hipoteca.

¿Qué ocurre si Santander rechaza mi reclamación? Si la entidad no responde o rechaza la devolución de los gastos hipotecarios, el siguiente paso es presentar una demanda judicial. Los tribunales vienen estimando de forma mayoritaria este tipo de reclamaciones cuando concurren los requisitos establecidos por la jurisprudencia, y en ese caso el banco puede ser condenado también al pago de las costas procesales.

¿Hay un plazo para reclamar? Sí, aunque la jurisprudencia ha rechazado que ese plazo comience automáticamente desde la firma de la hipoteca. Lo más recomendable es analizar cada caso de forma individual con un abogado especializado.

Cómo puede ayudarte Jaque Legal a reclamar los gastos de tu hipoteca Santander

En Jaque Legal analizamos cada caso de forma individual. Revisamos la escritura de la hipoteca y la documentación de gastos disponible para determinar si existe base para la reclamación de gastos hipotecarios a Santander y cuánto podría recuperarse.

Acompañamos al cliente en todo el proceso: desde la reclamación previa ante la entidad hasta, cuando es necesario, la defensa de sus derechos ante los tribunales.

Si crees que pagaste gastos de formalización que no te correspondían en tu hipoteca con Banco Santander, escríbenos para que valoremos tu caso sin compromiso.