En Jaque Legal podemos ayudarte con las reclamaciones bancarias por tu préstamo hipotecario. Esta reclamación nace a consecuencia de las cláusulas abusivas en una hipoteca, ¿Qué son y cuáles son? Te lo contamos en este artículo y te invitamos a ponerte en contacto con nosotros en caso de detectar alguna de estas en tu contrato con la entidad bancaria que te concedió el crédito.

Cláusulas abusivas en una hipoteca: ¿Qué son?

Las cláusulas abusivas en una hipoteca son disposiciones contractuales que imponen condiciones desproporcionadas o injustas al consumidor y que, por lo general, son en beneficio de la entidad bancaria. Las cláusulas en cuestión suelen desequilibrar los derechos y obligaciones de las partes, perjudicando al prestatario.

Según el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, una cláusula es abusiva cuando:

• El consumidor no ha tenido oportunidad de negociar, de forma individual, la inclusión en el contrato de la cláusula.
• Existe un desequilibrio considerable entre los derechos y obligaciones de las partes.
• No existe reciprocidad o igualdad entre el consumidor y la entidad financiera.
• Hay falta de transparencia.
• En caso de que se vulnere la legislación aplicable.

Es importante destacar que el banco debe poner del conocimiento de los consumidores cierta información precontractual de un préstamo hipotecario. Es obligación de los bancos o entidades financieras ofrecer información personalizada a los consumidores, de manera que estos puedan comparar los distintos préstamos disponibles en el mercado. Esta obligación es de carácter legal y se encuentra en la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Ley 15/19).

Esta información deben proporcionarla a través del FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada y oferta vinculante. En el documento deben detallarse las características del préstamo y sus condiciones financieras. También es importante que figuren la duración del crédito, el importe total a devolver, el tipo de interés y gastos; el número de pagos y la periodicidad de estos, así como su importe y una tabla ilustrativa de la devolución.

Además los bancos deben proporcionar la ficha FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) y en las que se recogen las cláusulas más relevantes de la hipoteca y los riesgos que acarrean para el consumidor.

¿Cuáles son las cláusulas abusivas en una hipoteca?

Gastos hipotecarios

Los gastos hipotecarios son los que se necesitan para la formalización de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, en otras palabras, los gastos de notario; también se incluyen la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y el pago de los impuestos correspondientes. En este sentido, los gastos de notaría, gestoría y Registro de la Propiedad deben correr a cuenta del banco, quedando copia de la escritura de hipoteca bajo resguardo del consumidor.

En lo que al impuesto de Actos Jurídicos Documentados se refiere, en caso de constituirse el préstamo, este debe ser abonado por la entidad bancaria.

Intereses de demora

Según la Ley de Crédito Inmobiliario, en caso de préstamo concluido por una persona física que esté garantizado a través de una hipoteca sobre inmuebles de uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, durante el período en el que resulte exigible. Por otra parte, el interés de demora solo puede devengarse sobre el principal vencido y que esté pendiente de pago y sin que haya capitalización en ningún caso.

Cláusulas abusivas en una hipoteca: Comisiones

Las comisiones son los importes que el banco percibe por los servicios prestados. Estas comisiones se fijan, libremente en el contrato, entre el banco y el consumidor. Es importante destacar que solo se pueden percibir comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados firmemente o aceptados, de forma expresa, por el cliente y siempre y cuando correspondan a servicios que, en efecto se presten.

En este sentido, las comisiones de apertura, por ejemplo, se consideran parte del precio de la hipoteca y no se consideran abusivas. Sin embargo, la comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas, sí se considera abusiva, pues no es posible acreditar que el importe corresponde a un servicio o gasto.

IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios

¿Se consideran cláusulas abusivas en una hipoteca el IRPH? Según el TJUE, son los tribunales españoles los que deben posicionarse sobre cada caso en concreto para analizar si se cumplen los estándares de transparencia en la firma de los contratos de hipoteca. Así, será el juez quien determine si el consumidor recibió o no la información relativa a la cláusula IRPH, no solo de forma transparente, sino en la fase precontractual.

El IRPH lo elabora el Banco de España y es el indicador de los tipos de intereses para los créditos hipotecarios. Este indicador está sujeto al control de transparencia de la justicia europea, desde que se permitió a los consumidores hacer reclamaciones por cláusulas abusivas en una hipoteca.

Cláusula de vencimiento anticipado

Con esta cláusula, el banco tiene la facultad de dar por vencido un préstamo cuando el deudor no pague las cuotas en el plazo previsto. Esta cláusula fue declarada nula por abusiva porque los bancos iniciaban procesos de adjudicación de la vivienda con una única cuota impagada o alguna cantidad pendiente de pago (intereses, gastos, etcétera). Hoy en día, para que el banco pueda ejecutar la hipoteca judicialmente, necesitan reunirse los requisitos establecidos en la Ley de Crédito Inmobiliario.

Cláusula de suelo

Estas cláusulas fijaban un umbral (suelo), por debajo del cual no podía colocarse el tipo de interés variable, incluso cuando el euríbor fuese inferior a ese mínimo. Al bajar el euríbor, los consumidores se dieron cuenta de que no podían obtener beneficios de esa caída y que debían continuar pagando el tipo de interés mínimo (entre el 2 y el 5%), pese a tener una hipoteca variable.

Desde la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, las cláusulas de suelo no pueden introducirse en los contratos hipotecarios.