Si firmaste una hipoteca con BBVA antes de junio de 2019, es posible que puedas reclamar la devolución de parte de los gastos de constitución que asumiste al firmar la hipoteca. BBVA es precisamente la entidad frente a la que el Tribunal Supremo ha dictado algunas de las resoluciones más contundentes en esta materia, incluida una sentencia de 2026 que tachó de “paradójico” que el banco siga sin devolver el dinero a sus clientes a pesar de llevar una década sabiendo que sus cláusulas eran abusivas.

En Jaque Legal analizamos reclamaciones de gastos hipotecarios a diario y queremos ayudarte a entender si puedes recuperar lo que pagaste.

Qué gastos de formalización cobró BBVA

Al constituir un préstamo hipotecario se generan una serie de gastos de hipoteca vinculados a la escrituración e inscripción del préstamo. Hasta 2019, BBVA trasladaba al cliente el pago íntegro de todos estos conceptos a través de una cláusula abusiva incluida en el contrato.

Los gastos de constitución de la hipoteca BBVA incluían habitualmente:

Notaría. Los honorarios del notario por la firma de la escritura del préstamo hipotecario.

Registro de la Propiedad. Los aranceles por la inscripción de la hipoteca en el Registro.

Gestoría. Los honorarios de la gestoría encargada de tramitar toda la documentación.

Tasación del inmueble. El coste del informe de tasación exigido por BBVA para conceder el préstamo.

En muchas hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018, el cliente asumió también el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Tras la modificación legal introducida por el Real Decreto-ley 17/2018, el sujeto pasivo pasó a ser la entidad prestamista.

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Por qué se consideran abusivos estos gastos

El Tribunal Supremo declaró nula este tipo de cláusula en su sentencia 705/2015, de 23 de diciembre. No es casualidad que ese primer caso emblemático fuera precisamente contra BBVA: la entidad defendió que la cláusula era válida, pero el Supremo concluyó que imponer al cliente el pago íntegro de todos los gastos, sin negociación individual, generaba un desequilibrio injustificado entre las partes.

Desde entonces, el TJUE en su sentencia de 16 de julio de 2020 y el Tribunal Supremo en sus sentencias 44 a 49/2019, de 23 de enero, y en la STS 35/2021, de 27 de enero, fueron delimitando con precisión qué conceptos son reclamables y en qué proporción.

Reparto de gastos tras la nulidad de la cláusula BBVA

Cuando los tribunales declaran nula la cláusula de gastos de una hipoteca BBVA, el reparto queda así:

La notaría se mantiene al 50% al considerarse de interés para ambas partes. El resto de conceptos son íntegramente recuperables por beneficiar exclusivamente a la entidad.

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La estrategia de BBVA para evitar devolver el dinero y cómo el Supremo la frenó

BBVA ha sido especialmente activo en los últimos años en alegar la prescripción de las reclamaciones para evitar tener que devolver los gastos a sus clientes. El argumento del banco era que, tras la publicación de las primeras sentencias del Supremo en 2015 y 2019, cualquier consumidor ya podía conocer que la cláusula era abusiva y, por tanto, el plazo para reclamar habría expirado.

El Tribunal Supremo, en su sentencia 312/2026, de 25 de febrero, rechazó ese argumento de forma contundente. La resolución consideró que BBVA no había acreditado que sus clientes conocieran individualmente el carácter abusivo de la cláusula en una fecha concreta. Y fue más lejos: calificó de “paradójico” que el banco invocara seguridad jurídica cuando lleva más de una década sin asumir las consecuencias económicas de una cláusula que él mismo incluyó en sus contratos.

Conforme a la jurisprudencia del TJUE y del Tribunal Supremo, el inicio del plazo de prescripción no puede fijarse automáticamente por la publicación de una sentencia del Tribunal Supremo ni por la notoriedad pública de la abusividad de la cláusula. Corresponde al banco acreditar que el consumidor conocía efectivamente el carácter abusivo en una fecha anterior; en caso contrario, el plazo no puede considerarse iniciado por ese motivo.

Esto significa que muchas reclamaciones de gastos de hipoteca BBVA que la entidad intentó bloquear alegando prescripción siguen siendo viables. Si te han rechazado una reclamación por ese motivo, conviene revisar el caso con un abogado especializado antes de darlo por cerrado.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de constitución de BBVA

¿Puedo reclamar aunque ya haya cancelado la hipoteca? Sí. La cancelación del préstamo no impide reclamar los gastos abonados en el momento de la firma.

¿Cuánto dinero puedo recuperar? Depende de los importes pagados en su momento y del importe del préstamo. En la mayoría de los casos la cantidad recuperable se sitúa entre 800 € y 1.500 €, aunque en operaciones de mayor importe puede ser superior.

¿Hay un plazo para reclamar los gastos de una hipoteca BBVA? Sí, aunque la cuestión del plazo ha sido objeto de numerosas resoluciones judiciales. El Tribunal Supremo, siguiendo la doctrina del TJUE, ha rechazado que el plazo comience automáticamente por la publicación de las primeras sentencias sobre cláusulas de gastos. Por ello, muchas reclamaciones siguen siendo viables y conviene analizar cada caso de forma individual.

¿Necesito conservar todas las facturas? No es imprescindible. Si no conservas algún justificante, puedes solicitar duplicados al notario, al registro o a la gestoría que tramitó tu hipoteca.

¿Qué ocurre si BBVA rechaza mi reclamación? Si la entidad no responde o rechaza la devolución de los gastos hipotecarios, el siguiente paso es presentar una demanda judicial. Los tribunales vienen estimando de forma mayoritaria este tipo de reclamaciones cuando concurren los requisitos establecidos por la jurisprudencia.

¿Y si BBVA alega que mi reclamación ha prescrito? Es un argumento habitual de la entidad, pero el Tribunal Supremo lo ha rechazado en múltiples ocasiones, incluida la sentencia 312/2026. En Jaque Legal analizamos si ese argumento puede aplicarse a tu caso concreto.

Cómo puede ayudarte Jaque Legal a recuperar los gastos de tu hipoteca BBVA

En Jaque Legal analizamos cada caso de forma individual. Revisamos la escritura de la hipoteca y la documentación de gastos disponible para determinar si existe base para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios y cuánto podría recuperarse.

Acompañamos al cliente en todo el proceso: desde la reclamación previa ante BBVA hasta, cuando es necesario, la defensa de sus derechos ante los tribunales.

Si crees que pagaste gastos de formalización que no te correspondían en tu hipoteca con BBVA, escríbenos para que valoremos tu caso sin compromiso.